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房地产估价案例分析

作者:admin     发布时间:2007-02-26 09:54:00    阅读次数: 1021


                                           

                                 房地产估价案例分析
                                               宣  杰


XX交易中心房地产估价结果报告

    一、委托估价方;X市商业局(法定代表XX;住所:XX)
    二、受理估价方:X市房地产评估事务所
    (法定代表人XX;住所:XX;估价资格等级:一级)
    三、估价对象:X市商业局所属XX交易中心

    XX交易中心是X市商业局1994年4月1日以出让方式获得土地使用权(使用权年限为40年),并自筹资金开始建设,于1996年4月全部竣工并交付XX交易中心使用。
    四、估价日期:1998年3月10日一3月20日
    五、估价目的:为XX交易中心整体转让评估市场价值
    六、估价时间:1998年4月1日 
    七、估价依据:(略)
    八、估价原则:(略)
    九、价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    十、采用的估价方法
    根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所收集资料的分析,首先采用收益法对其进行整体估价,然后,采用重置成本法再评估其价值。最后,两种方法综合分析,确定估价对象的最终估价值。
    十一、估价结果:1998年4月1日估价对象评估值为人民币1244万元(大写:人民币壹仟贰佰肆万元整)。
    十二、估价人员:(略)
    十三、估价报告应用的有效期:(略)

XX交易中心房地产估价技术报告
    一、个别因素分析
    XX交易中心为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积6611,土地面积1502。现以对外出租为经营方式。其中,1~2层建筑面积为2000,月租金1:使用面积80元。3~4层建筑面积2000,月租金每l建筑面积60元。5~6层建筑面积2000,月租金每l建筑面积40元。7层建筑面积410:,月租金每l建筑面积20元,8层建筑面积201,月租金每l筑面积10元。1~6层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。1~6层、7~8层空置及租金损失分别是10%和20%。
    二、区域因素分析
X X交易中心位于X市南市区滨海大街28号,距火车客运站lkm,滨海大街市区道路东与X省道相接,西与市区环城道相连,目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过,交通方便,是理想的商业经营之地。  
    三、市场背景分析:(略)
    四、最高最佳使用分析:(略)
    五、估价方法选用:根据估价对象的具体情况和估价目的,本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
    六、估价测算过程
    (一)收益法估价过程
    1、年益法估价过程
    ①1~2层年总收益:A=2000×80÷0.8×12×90=216(万元)
    ②3~4层年总收益:B=2000× 60×12× 90%=129.6(万元)
    ③5~6层年总收益:C=2000X40X12X 90%=86.4(万元)
    ④7层年总收益;D=410×20×12×88%=8.66(万元)
    ⑤8层年总收益:E=201×10×0.7×88%=0.12(万元)
    有效毛收入合计:A+B+C+D+E=440.78(万元)
    2、年运营费用
    ①土地使用费:每l=500元,500×1502=75(万元)
    ②管理费:按年收益的6%计
    ○3维修费:按年收益的5%计
    ④广告、宣传费,按年收益3%计
    ⑤保险费:按年收益的7%计
    ⑥税费:按年收益的12.5%计
    ⑦水电费:按年收益的15%计
    年运营费用合计:75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)×440.78=288(万元)
    3、计算年利润:按当地同类房地产的平均利润率20%计:288×20%=57.6(万元)
    4、计算净收益:a=440.78-288-57.6=95.18(万元)
    5、确定资本化率:根据当地银行年存款利率6.9%,物价上涨率7%,确定综合资本化率r=7%。
                        a         1        95.18           1
    6、计算收益价格:v= ---- [1--------]=  ------- [1- ------------ ]
                        r       (1+r)n       7%          (1+7%)40

    (二)重置成本法估价过程
    1.土地费用
    购买土地使用权,以X市某房地产开发公司购买南市区五星街商业用地(该块土地的土地面积4120,出让期40年,出让金3700元/)为依据,
    购地费用为:3700X1502=555.74(万元)
    2.建筑物费用
    ①新建与XX交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/,所以,建安费用为:
    6611×800=528.88(万元)
    ②建房的其他费用按购地费、建安费用15%计:
    (555.74+528.88)×15%=162.69(万元)
    3.重置成本是1、2之和,即555.74+528.88+162.69=1247.31(万元)
    4.房地产现值计算
    按耐用年限80年,残值率10%,已使用2年,则房地产的现值为
                   (1-10%)×2
    1247.31×[1------------------]=1219.2(万元)
                       80%
    (三)最终结论
    (1268.9+1219.2)÷2=1244.05(万元)
    七、估价结论
    经过评估:XX交易中心,在1998年4月1日的客观市场价格为1244万元(大写:人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整)。折合建筑面积1882元/
    八、说明事项:(略)
    九、有关附件:(略)
   
                                          案例分析答案


    (1)委托估价方,受理估价方应改称委托方和估价方。
    (2)估价时间应改为估价时点。
    (3)估价对象描述过于简单,没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。
    (4)收益法计舅:1~2层年有效毛收入时,除以0.8是错误的,应乘以0.8。
    (5)净收益计算时,不应减去利润。
    (6)净收益不是正常纯收益。因为未说明租金收入和各项费用是客观而正常的。
    (7)资本化率确定不当。因为一年期存款的风险,显然与经营该房地产的风险不相当。
    (8)计算:收益价格时,n值取40不对,应该是36。
    (9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本,即熟地的总成本,应包括政府规定的土地出让金、大市政建设配套费、拆迁费等。
    (10)土地费用应进行年限修正。
    (11)建筑物费用计算:有误。
    (12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。
    (13)残值率确定有误。按规定,钢筋混凝土结构残值率应为0。
    (14)技术报告中第七部分为估价结果确定。
    (15)估价报告最后一部分为附件。

 

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